Lange haben viele Betreiber großer Wohnanlagen und Quartiere die Digitalisierung eher ignoriert und Maßnahmen zur Digitalen Transformation nur zögerlich umgesetzt. Das Thema Ökologie kam häufig nur in der Geschmacksrichtung „Kostensenkung“ daher. Doch das hat sich mittlerweile deutlich geändert. Sogenannte , die Technik speziell für Immobilienbetreiber anbieten, schießen wie Pilze aus dem Boden. Sie helfen aber nicht nur Kosten zu senken, sondern bieten häufig noch mehr Vorteile. Wir haben die interessantesten Trends zusammengestellt.
Immobilienbetreiber haben mit vielen, vor allem technischen Themen zu tun. Zum einen müssen sie mit Versorgern für Heizung, Wasser und Strom zusammenarbeiten, technische Anlagen wie Aufzüge und Schließsysteme betreiben, müssen die Bausubstanz, Elektrik, Fenster und Türen instandhalten, bieten teilweise noch Dienstleistungen für die Bewohner an (wie etwa Carsharing) und benötigen dafür komplexe Verwaltungssoftware und Personalverwaltungsprogramme.
Vieles, was früher in Listen, Büchern und auf Papier verwaltet und gemanagt wurde, ist mittlerweile komplett digitalisiert. Dennoch sind einfache Systeme, die ohne Intelligenz auskommen (wie etwa einfache Türklingelsysteme mit Summern und Gegensprechanlage) noch vielfach im Einsatz. Die Unlust, bestehende Strukturen zu ändern, war bisher groß. Doch gibt es mittlerweile zu viele Vorteile, die eine Umstellung auf Cloud- und Software-Systeme mit sich bringen, um sie weiterhin zu ignorieren. Außerdem erwarten mittlerweile auch die Bewohner, dass ihr Hausmeister per App zu erreichen ist und die Haustür den Benutzer erkennt und sich selbst öffnet.
Trend: Cloud-Verwaltung
Viele große und vor allem auch international tätige Unternehmen haben ihre EDV-Systeme schon größtenteils in die Cloud migriert – nicht, weil das schick oder Mode wäre, sondern weil es handfeste Vorteile hat. Service und Support werden damit ausgelagert und stehen 24/7 zur Verfügung; auch Backups muss man nicht mehr selbst machen. Die Software ist per Smartphone steuerbar (wichtig für Dienstleister und Hausmeister) und vom Home-Office aus zu erreichen. Ausfälle eines Servers sind nahezu ausgeschlossen, weil die Systeme beim Provider redundant ausgelegt sind. Außerdem sorgt ein Team von Sicherheitsexperten dafür, dass es möglichst wenige bis keine Sicherheitslöcher gibt und Hacker-Angriffe effektiv abgewehrt werden.
Datenschutz (DSGVO-Konformität) und Datensicherheit waren bisher häufig Gegenargumente für eine Auslagerung des „Heiligsten“ zu einem Cloud-Dienstleister. Durch Zertifizierung nach ISO 27001 und entsprechende Verträge ist aber sichergestellt, dass die Daten in der Cloud absolut DSGVO-konform verarbeitet werden und sicherer aufgehoben sind, als dies inhouse überhaupt möglich wäre. Dies gilt vor allem deshalb, weil die Anbieter die Vorbehalte kennen und sich beim Thema Datenschutz keine Blöße geben.
Trend: Digitalisierte Schließanlage und mechatronische Schlüsselsysteme
Das Auto lässt sich per Funk öffnen, bald auch per Smartphone, beim Fitness-Studio öffnen sich die Türen per Chip-Karte, der Impfpass wird digital, aber für die Wohnung kommt noch ein mechanischer Schlüssel zum Einsatz? Der Trend geht eindeutig zur elektronischen Schließanlage – entweder mit Chipkarten oder mechatronischen Schlüsseln, die „wissen“, welche Türen sie öffnen dürfen und welche nicht.
Die Vorteile solcher Systeme für Immobilienbetreiber sind enorm: Verlorene Schlüssel sind kein Problem mehr, große Schlüsselbünde gehören der Vergangenheit an, Dienstleister können nur noch dann in Wohnungen oder Heizungsräume, wenn man sie dafür freischaltet, und die Verwaltung der Schlüssel erfolgt in einer einfach zu bedienenden Oberfläche, die sich auch aus der Ferne bedienen lässt (remote).
Pfiffige Systeme kommen dabei gänzlich ohne Strom in den Türen (und neuerdings auch) in den Schlüsseln aus, weil sie die Energie aus der Bewegung des Schlüsseleinsteckens ziehen. Das macht auch den nachträglichen Einsatz solcher Schließanlagen einfach, weil der Zylindertausch ausreicht und kein Elektriker benötigt wird. Damit sehen sie wie normale Schließzylinder aus und sind damit unauffällig.
Wichtig beim Einsatz solcher mechatronischen Anlagen ist, dass Zylinder für alle möglichen Türen, Schränke, Fenster, Fahrzeuge und Produkte zur Verfügung stehen, um einen ungünstigen Mischbetrieb aus mechanischen und elektronischen Zylindern zu vermeiden. Führende Anbieter können mehr als 60 verschiedene Bauformen anbieten.
Trend: Nachhaltigkeit und ökologischer Fußabdruck
Junge Menschen achten bei ihren persönlichen Entscheidungen immer stärker darauf, wie sie sich auf die Natur auswirken. Sie wählen ihren Arbeitgeber danach aus, wie nachhaltig und ökologisch er wirtschaftet, achten auf Stromverbrauch und fairen Handel. Für Immobilienbetreiber sind solche Faktoren aktuell noch nicht so im Fokus, weil Wohnraum in Deutschland so knapp ist, dass Menschen Wohnungen nur selten aus ökologischen Erwägungen heraus ablehnen. Hier spielen Kostengesichtspunkte eine größere Rolle, die sich aber positiv auf die Natur auswirkt.
Der Trend geht hierbei klar in Richtung Strom sparen durch LED-Licht, Einsatz von Photovoltaik-Anlagen (auch mit Bürger- oder Mieterbeteiligungsmodellen), stärkeren Einsatz von Bewegungsmeldern, Einsatz von klimaneutralen oder nachhaltigen Heizsystemen (Fernwärme, Hackschnitzelanlagen, Wärmepumpen, Solarthermie) und Dämmungsmaßnahmen, um die Heizenergie zu verringern.
Auch der Einsatz von Holz statt Beton wird zukünftig eine größere Rolle spielen. In zahlreichen Städten bauen Architekten in Pilotprojekten auch Hochhäuser in Holzbauweise. Auch „Low-Tech“ könnte ein wichtiger Trend werden: Hierbei setzt man auf das geschickte Ausnutzen von physikalischen Vorgängen, um beispielsweise die Durchlüftung von großen Gebäuden mit viel Glas ohne den Einsatz großer Klima-Anlagensysteme und komplizierter Softwaresteuerung umzusetzen. Das spart Kosten bei der Installation und vor allem bei der Betreuung der Anlagen durch spezialisierte Techniker.
Trend: Inklusion
Für Menschen mit Einschränkungen – gemeint sind nicht nur Rollstuhlfahrer, sondern auch Personen, die zweitweise mit Krücken oder am Rollator laufen, die schlecht oder gar nicht mehr sehen können, die schwer hören – ist das Betreten von Häusern und Büros oft nur schwer möglich. Wer beispielsweise seinen Rollstuhl nur noch mit einem Joystick steuert, kann keine Tür gegen Widerstände aufdrücken.
Inklusionsaspekte spielen bei der Planung von Gebäuden aktuell eine immer größere Rolle. Moderne Schließsysteme, die Türen automatisch öffnen oder die ihre Benutzer an biometrischen Kennzeichen oder über Smartphone erkennen, können das Leben von Gebäudemanagern und den Bewohnern deutlich erleichtern – was auch Eltern mit Kinderwagen, Senioren und kleine Kinder schätzen. Hierbei gilt es auch im Notfall bei Fluchttüren und Notfallsysteme für Barrierefreiheit zu sorgen
Trend: Mobilität
Das Auto hat beileibe nicht ausgedient, aber alternative Mobilitätsformen und -Konzepte spielen auch für Planer von Wohnquartieren eine immer größere Rolle. Dies fängt bei Wallboxen für E-Autos an, geht über Lademöglichkeiten für E-Bikes und Lastenräder, bis hin zu Carsharing- und E-Bike-Sharing-Systemen für die Bewohner eines größeren Mietshauses.
Neben der Energieversorgung der Räder sind wichtige Aspekte Abschließbarkeit und Sicherheit der alternativen Fortbewegungsmittel, weil sie teuer sind und gerne gestohlen werden. Hier sind also Räumlichkeiten und Schließsysteme gefordert, die flexibel auf wechselnde Bewohner reagieren können und dennoch Diebstähle effektiv verhindern.
Nicht zuletzt treibt auch die Politik diese Entwicklung voran: Viele Kommunen gehen dazu über, die Stellplatzschlüssel für auszuweisende PKW-Parkplätze zu reduzieren und dafür mehr Raum für Fahrräder und Lastenräder zur Verfügung zu stellen.
Trend: Integration verschiedener Anbieter und Verwaltungssoftware
Nicht zuletzt beschäftigt viele Gebäudemanager auch das Thema, die mittlerweile vielen Software-Systeme (etwa für Schließanlagen, Sensoren, Klimatechnik, Beleuchtungssteuerung, Heizungssteuerung, Aufzüge) und auch Dienstleister zusammenzuführen und möglichst unter einer einheitlichen Oberfläche verwalten zu können.
Zusätzlich müssen zahlreiche Messdaten erfasst und an Unternehmen wie Wasserversorger, Strom- und Gaslieferanten automatisch weitergereicht werden. Ein wichtiger Faktor ist dabei die automatische, korrekte Abrechnung auf Basis dieser Daten inklusive Rechnungsstellung und Mahnwesen.
Hier kommen sogenannte „PropTechs“ in Spiel: Gemeint sind damit Unternehmen, die Technik für Immobilienunternehmen (englisch: Property Technology) anbieten und dafür häufig auf digitale Prozesse, Cloud und moderne Kommunikationsformen setzen. Häufig sind sie auch in der Lage, die Dienste mehrerer Anbieter geschickt zu kombinieren und damit eine neue Wertschöpfung zu ermöglichen.
Ein Beispiel dafür wäre eine Steuerung, die erkennt, wann der letzte Mitarbeiter den Konferenzraum verlassen hat, das Licht automatisch ausschaltet, die Klimaanlage oder Heizung herunterfährt, den Beamer ausschaltet – und alle Geräte wieder in Betrieb nimmt, wenn der nächste Termin im Konferenzraumkalender ansteht. Ein weiteres Beispiel: Wenn das Ablesen von Zählern im Mietshaus ansteht, programmiert die Verwaltungssoftware automatisch das Schließsystem so, dass die Dienstleister für einen engen Zeitraum Zugriff zu den dafür notwendigen Räumen erhalten. Es protokolliert den Zutritt und die Zeiten und vergleicht sie automatisch mit den Zeiten auf der Rechnung, die später vom Dienstleister zugeschickt wird.
Unabdingbar für solche Funktionalitäten sind umfangreiche, gut dokumentierte und gegen Hackerangriffe optimal geschützte Schnittstellen (APIs). So lassen sich alle Komponenten einer Wohnanlage in ein Gesamtsystem integrieren, das wesentlich mehr leisten kann, als die Summe seiner Teile.
Fazit
In der Wohnungswirtschaft sind für die Zukunft rein mechanische Systeme oder manuelle Tätigkeiten längst vorbei. Die Digitalisierung drängt mit Macht in den Markt. Wer sich diesen Trends nicht öffnet, den wird die Konkurrenz relativ schnell überflügeln. Die Herausforderung dabei ist, die diversen neuen Systeme zu managen und zu integrieren und die erweiterten Möglichkeiten effizient zu nutzen.
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